一房数卖 如何处断

    关于“一房数卖”的问题，在现实生活中时有发生，如何保护与平衡各买受人的合法权益，法律并没有明确的规定，这就要求法官准确地理解相关法律和司法解释的精神，恰当运用裁量权。

    最高人民法院民一庭主编的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释与适用》第100页有一段话：“在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因无论出卖人是有权处分还是无权处分，数个买卖合同均为有效，所以，先取得标的物占有或者先办理登记手续的买受人得取得标的物的所有权，但出卖人与取得标的物的买受人恶意串通的除外，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。在出卖人尚未对所有买受人交付标的物或者办理登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向人民法院诉讼的，人民法院应将房屋判决先行交付给先行订立买卖合同的买受人。”由此可归纳出：“先取得标的物占有或者先办理登记手续优先”和“先行订立合同优先”的原则。

    上述两项原则指导我二审的代理思路，相信也影响了二审主审法官的判决思路。我认为，这两项原则在处断“一房数卖”问题时，比较符合法律与司法解释的规定与精神。  

福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书

                                  （2004）政民初字第 425号   

    原告张其云（又名张其雄），男，1973年12月 25日出生；汉族；个体户，住政和县城关西门环岛路33号5楼。   
    委托代理人宋祖伟，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。   
    委托代理人陈俊华，政和县熊山中心法律服务所法律工作者．   
    被告魏重居，男，1969年1月 15日出生，汉族；农民，住政和县城关下渡头洋5 3号。   
    被告李典梅；女，1972年4月 11日出生，汉族，农民，住政和县城关下渡头洋53号。   
    委托代理人杨基楚（两被告共同委托 ）．政和县“148”法律服务所法律工作者。   
    委托代理人陈斌（两被告共同委托），政和县“148” 法律服务所法律工作者。   
    第三人陈金亮；男；1971年 11月 5日出生，汉族，个体户，住政和县一城关西门环岛路33号。   
    委托代理人．谢祖旺，男，1972年8月17日出生；汉族，教师；住政和县城关南大街16号。   
    原告张其云与被告魏重居、李典梅，第三人陈金亮房屋买卖合同纠纷一案，原告于2004年10月13日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人、第三人陈金亮的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   
    原告诉称：原告于2000年租住被告房屋第五层，2003年4月被告因急需用钱，与原告签订该层房屋买卖协议。原告依约定支付了购房款，但被告至今未按约办理房产过户手续，要求被告继续履行合同，办理该层房屋产权过户手续。   
    被告辩称：原、被告之间的债务是赌债，因被告无法偿还，原告在趁人之危的情况下同被告签订了房屋买卖合同，是显失公平、无效的合同。要求驳回原告的诉讼请求。   
    第三人述称：第三人是在信赖被告提供的房屋产权证等具有公信力的相关产权手续的情况下，与被告签订房屋买卖合同的，该合同有效成立。第三人在办理房屋产权过户手续的过程中，因该房屋被法院诉讼保全，所以至今无法办理产权过户登记。第三人此前并不知晓原、被告之间签订的房屋买卖合同，第三人的行为是善意的。为此要求法院解除查封；并判决被告继续履行与第三人的合同。   
    经审理查明，原告为证明自己的主张提供了下列证据：   
    1、身份证、政和县铁山镇高林村村民委员会证明各一份。证明张其云又名张其雄。三方均没有异议，本院予以确认。   
    2、房屋买卖合同、收条、补充声明各一份，房租收据一张。证明双方签订的合同有效成立，原告已按约支付了购房款人民币52000元，被告已实际履行了合同，将该房屋交付给了原告；原告早已租住该房屋享有优先权；原、被告房屋买卖在前，抵押在后，抵押合同无效。经质证，被告认为上述证据的真实性没有异议，但是在原告的胁迫下签订的；收条中的款只是抵偿赌债，被告实际未收取房款人民币52000元；该合同是在抵押期间签订的，原告把日期提前写为2003年4月16日，该合同是无效合同。第三人同意被告的质证意见。本院认为双方对上述证据的真实性没有异议，被告没有证据证明该笔购房款是赌债，也没有证据证明合同是该房屋抵押期间签订的，上述证据可以采信。   
    被告提供了下列证据：   
    1、土地出让合同、建设用地及建设工程规划许可。建设用地批准证书各一份。证明政和县城关西门环岛路33号房屋产权人是被告，三方没有异议，本院子以确认。   
    2、政和县公安局治安管理处罚裁决书三份。证明原、被告之间是赌债，被告为偿赌债，迫不得已才卖房。经质证，第三人没有异议，原告认为证据真实性没有异议，但不能证明是赌债和原告是趁人之危，且与本案无关。本院认为原告质证意见．正确，上述证据不予采信。   
    3、抵押合同、催款通知书、还款凭证、被告与陈金亮签订的房屋买卖合同各一份。证明被告与原告签订房屋买卖合同时，该房屋用于抵押贷款，并办理了抵押登记；被告未偿还借款；在未通知抵押权人的情况下与原告签订了买卖合同，该合同是无效的。2004年10月 12日被告偿还借款取得产权证后与第三人签订的房屋买卖合同有效成立。经质证，第三人没有异议，原告认为，房屋买卖合同是抵押前签订的，其他证据与本案无关。本院认为上述证据中被告与第三人签订的房屋买卖合同可以证明第三人是基于对具有公信力的房屋产权证的信赖。同被告签订了房屋买卖合同，该合同可以采信；其他证据不能证明原、被告之间签订的房屋买卖合同是抵押期间签订的，不予采信。   
    第三人提供了陈金亮与被告签订的买卖合同、收条、土地使用权证、房屋产权证各一份。、证明第三人与被告签订的房屋买卖合同有效成立。经质证，被告没有异议，原告认为该合同涉及第五层的部分是无效的，是被告的无效处分。本院认为三人基于对被告持有的该房产权证书的信赖，与被告签订了房屋买卖合同，第三人的行为是善意。上述证据可以采信。   
   上述证据证明决了事势：原告张其云于2000年与被告魏重居、李典梅口头协商，租住被告坐落在政和县城关西门环岛路33号房屋第五层。2003年4月 16 日原、被告签．订协议，约定被告将该层房屋折价市而元灾让给原告，并于一整年．后办理产权过户手续，原告于当日付清房款人民币52000元。2004年5月22日被告魏重居出具补充说明，因该房屋抵押在政和县城关农村信用社借款，同意延期办理房屋产权过户手续。2004年10月12 日被告偿还了信用社的借款，取得房屋产权证等材料后，同第三人陈金亮签订了整幢房屋买卖合同，并收取了第三人购房款人民币200000元。第三人在办理产权过户登记时，该房屋被法院诉讼保全。   
    本院认为，原告张其云与被告魏重居、李典梅签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，该房屋买卖合同合法成立。合同签订后原告已按约履行了付款义务，合同履行期满后，因该房屋已抵押借款，被告要求延期办理房屋产权过户登记手续，原告对此没有表示异议，应视为双方当事人对原合同履行期限的变更及对该房屋抵押事实的追认。现被告已返还了借款，取得了该房屋产权手续，具备了履行房屋买卖合同的条件。原告要求被告继续履行合同，办理房屋产权过户登记的请求理应支持。   
    但是，原、被告之间签订的该房屋第五层买卖合同有效成立，未办理房屋产权过户登记前，原告享有的是债权，被告对该房产享有的是物权即所有权，被告对该房产仍有处分权。现被告与第三人签订整幢房屋的买卖合同，是对原告的故意违约，而第三人则是基于对被告提供的具有公信力的房屋产权证的信赖，与被告签订房屋买卖合同的行为是善意的，善意第三人的权益依法也应予保护。为此，就形成了被告与原告签订的房屋第五层的买卖合同和被告与第三人签订的房屋整体的买卖合同同时有效成立，两者在效力上产生了冲突。纵观本案，原告和被告之间的买卖合同，只是整幢房屋第五层的买卖、是局部的买卖；而被告和第三人之间的买卖合同是整房屋的买卖，是整体的买卖。在处理两者利益冲突时，从利益衡量的角度看局部利益应让位于整体利，整幢房屋出售可能影响其使用价值和交易价值，分割出售也不利于买受人统一行使管理权。这是对房屋作为不动产在交易中就当先考虑和保护的价值所在。本案如果继续履行原、被告之间第五层的房屋买卖合同，必将导致被告与第三人出售整幢房屋的买卖合同无法全面履行，这样从管理上不利于买受人的统一管理；从利益上看；后大求小不合乎公平原则和利益衡量原则。同时被告对房屋整休买卖合同的违约，造成的损失也必将扩大，这也不符合因违约采取强制继续履行的救济措施，更为经济的原则．在优先权上，原告主张其原租住此房第五层，在购买时享有优先权，但其享有的只是此房的第五层单独出售时、在同等条件下享有的优先权；当此房作为整体出售时，原告在此居第五层享有的“优先权”，已不再是法律规定的“同等”条件下的“优先权”，为此原告无权主张对该房屋在整体出售时的优先权。综上，原告要求继续履行合同的请求不应支持。被告要求驳回原告诉讼请求、第三人要求被告继续履行合同的请求应予支持。为此；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百一十条第一款第二项的规定，判决如下：
    一、驳回原告张其云的诉讼请求。   
    二、被告魏重居、李典梅与第三人陈金亮于2004年10月12日签订的房屋买卖合同继续履行。   
    案件受理费人民币8600元，由被告负担。如不服本判决；可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。     

                                                      审判长  何陈瑞
                                                      审判员  甘代兴 
                                                      审判员  李庆清
                                                    二OO五年三月十八日 
                                                      书记员  黄达麟

代  理  词

审判长、审判员：

    我受上诉人张其云的委托和福建武夷律师事务所的指派，担任上诉人张其云与被上诉人魏重居、李典梅及被上诉人陈金亮房屋买卖合同纠纷二审的诉讼代理人。我在认真调查的基础上，又经过5月18日庭审，对于案情已有基本的了解，现针对本案诉争的焦点问题，提出以下代理意见：

    一、一审的第二项判决违反民事诉讼“不告不理”的原则。

     一审的第二项判决：“被告魏重居、李典梅与第三人陈金亮于2004年10月12日签订的房屋买卖合同继续履行”。被上诉人认为：一审第三人“陈金亮是无独立请求权第三人，他不具备原告主体，即不要起诉，也无须交纳诉讼费，只是对本案处理结果不利方面进行抗辩。”代理人认为，一审的第二项判决违反民事诉讼“不告不理”的原则，被上诉人的上述主张不能成立：1、本案只有一审原告向一审法院提出“要求被告继续履行合同，办理该房屋产权过户手续”的诉讼请求。当一审法院追加陈金亮为第三人时，陈金亮并未向一审法院正式提出诉讼请求。一审案卷中的陈金亮的《民事起诉状》，一是没有陈金亮的签名；二是没有向一审原告张其云、梁桂荣送达；三是没有向法院预交诉讼费；2、被上诉人（一审被告）也没有向一审法院提出反诉；3、一审第三人陈金亮不是无独立请求权的第三人，而是有独立请求权的第三人。一审的第二项判决是实体判决，而不是通知第三人参与案件，调查案情。
    代理人认为，所有的实体判决都必须建立在诉讼请求的基础之上，一审法院根据第三人的抗辩作出第二项判决，该判决违反了民事诉讼“不告不理”的原则。

    二、一审判决认定“被告与第三人签订合同的行为是善意的”，属认定事实错误。

    一审判决认定：“第三人则是基于对被告提供的具有公信力的房屋产权证的信赖，与被告签订房屋买卖合同的行为是善意的。”一审忽视了以下事实：①一审第2次庭审笔录第4-5页有如下记录：被：（第三人）是和陈存茂一起来看的，当时第四、五层的人都在，当时他们说钱会退给他们，他们是会同意的”；一审第2次庭审笔录第5页：“原代：刚才被告代理人有问被告你方（第三人）来看房子时有问过原告有这回事吗？第三人代：这个不知道。被：有问过，他（原告）允许卖的。” ②一审判决书第2页：“第三人述称：“第三人此前不知晓原、被告之间签订的房屋买卖合同，第三人的行为是善意的。”③一审第2次庭审笔录第7页：“被代：“被告与第三人之间签订的合同，是双方真实意思表示，价值与价款之间适当，不会像原、被告之间的房价款那样显失公平。”二审庭审中，被上诉人陈金亮承认：被上诉人与第三人在签订合同之前，曾经到诉争房屋的现场看过房子，知道该房第五层、第四层已经分别卖给上诉人张其云和梁桂荣，并由张、梁两人占有使用的事实，被上诉人只是主张：“上诉人同意与其解除原房屋买卖合同”。从一审庭审笔录、判决书记述和被上诉人二审中的自认，可以看出：第一、一审第三人对于诉争房屋的第四、五层已经被一审被告分别卖给一审原告梁桂荣（后撤诉）、张其云一事，在看房子时就已经知道了，一审第三人称：“第三人此前不知晓原、被告之间签订的房屋买卖合同，第三人的行为是善意的”是假的；第二、上诉人从未同意解除与被上诉人签订的房屋买卖合同，被上诉人没有提供任何证据支持自己的主张；第三、一审第三人为了得到房子，一审被告为了多卖一些钱，而在一审被告已经与一审原告签订房屋买卖合同的情况下仍然相互串通，签订全幢楼房的买卖合同，当属恶意的行为。代理人认为，一审判决不顾上述记录在案的事实，作出“第三人则是基于对被告提供的具有公信力的房屋产权证的信赖，与被告签订房屋买卖合同的行为是善意的”的认定，是错误的。三、一审判决在法理上和适用法律上均是错误的。一审判决在认定两份房屋买卖合同均有效的基础上，认为根据“局部利益让位于整体利益原则”、“公平原则”、“利益衡量原则”，并引用《合同法》第五条、第四十四条、第一百一十条第一款第二项作出两项判决（一、驳回原告张其云的诉讼请求；二、“被告魏重居、李典梅与第三人陈金亮于2004年10月12日签订的房屋买卖合同继续履行”）。一审判决在法理上和法律适用上均存在错误：1、一审为了给“合同有效，但又不得继续履行”找法理依据，就想出“局部利益应让位于整体利益”、“分割出售可能影响其使用价值和交易价值”、“分割出售也不利于买受人统一行使管理权”、“从利益上看，舍大求小不合乎公平原则和利益衡量原则”、“同时被告对房屋整体买卖合同的违约，造成的损失也必将扩大，这也不符合因违约采取强制继续履行的救济措施，更为经济的原则”的几点理由，上述理由不能成立：①上诉人张其云与被上诉人魏重居签订的合同在先，上诉人已全部履行了支付房款的义务，且被上诉人也已经将标的物-诉争的房屋的第五层交付给上诉人占有、使用。（最高人民法院民一庭主编的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释与适用》第100页：“在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因无论出卖人是有权处分还是无权处分，数个买卖合同均为有效，所以，先取得标的物占有或者先办理登记手续的买受人得取得标的物的所有权，但出卖人与取得标的物的买受人恶意串通的除外，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。在出卖人尚未对所有买受人交付标的物或者办理登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向人民法院诉讼的，人民法院应将房屋判决先行交付给先行订立买卖合同的买受人。”）根据“先取得标的物占有或者先办理登记手续优先”和“先行订立合同优先”的原则，应当判决上诉人与被上诉人的房屋买卖合同继续履行；②多层楼房不是不可分之物，房屋分层出售，既不违反法律、法规的强制性规定，在实践中又常见。被上诉人实际上已经将该房的第四层、第五层分割出来，分别卖给梁桂荣与上诉人。一审的“分割出售可能影响其使用价值和交易价值”、“分割出售也不利于买受人统一行使管理权”的观点，是法官无法律依据地扩张了裁量权；③上诉人、被上诉人、第三人是民法中的独立的主体，在民事法律关系中处于完全平等的地位。他们依合同所取得的权利与利益，不能适用“局部利益应让位于整体利益”的原则。胡乱适用，违反公平原则，损害上诉人的合法权益。2、《合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百一十条第一款第二项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；”一审适用上述法条，属适用法律错误：①上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不违反公平原则，上诉人一审的诉讼请求有事实与法律依据，也不违反公平原则，一审驳回上诉人的诉讼请求才违反公平原则；②上诉人与被上诉人的房屋买卖合同、被上诉人与第三人的房屋买卖合同均未办理过户手续，且一审已经认定两份合同均为有效合同，一审引用第四十四条与上述认定正好相悖；③上诉人在一审的诉讼请求：“要求被告继续履行合同，办理该房屋产权过户手续”，“办理该房屋产权过户手续”不属“债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高”的情形。

    综上所述，代理人认为：第一、一审的第二项判决违反民事诉讼“不告不理”的原则；第二、一审判决认定“被告与第三人签订合同的行为是善意的”，属认定事实错误；第三、一审判决在法理上和法律适用上均存在错误。为此，请求二审法院予以纠正。

   以上代理意见，请予采纳，谢谢!

                                                 福建武夷律师事务所

                                                 律师：陈宗荣

                                                二〇〇五年五月十八日

                          福建省南平市中级人民法院
                               民 事 判 决 书
                                            （2005）南民终字第259号

      
    上诉人（原审原告）张其云，又名张其雄、张奇雄，男，1973年12月21日出生，汉族，个体工商户，住政和县城关西门环岛路33号5楼。
    委托代理人陈宗荣，福建武夷律师事务所律师。
    被上诉人（原审被告）魏重居，男，1969年 1月 15 日出生，汉族，农民，住政和县城关下渡头洋53号。
    被上诉人（原审被告）李典梅，女，1972年 4月 11日出生，汉族，农民，住政和县城关下渡头洋53号。
    两被上诉人共同委托代理人杨基楚，政和县“148”法律服务所法律工作者。
    被上诉人（原审第三人）陈金亮，男，1971年11月5日出生，汉族，个体工商户，住政和县城关西门环岛路33号。
    上诉人张其云团与被上诉人魏重居、李典梅、陈金亮房屋买卖合同纠纷一案，不服政和县人民法院（2004）政民初字第425号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议。庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人陈宗荣，被上诉人魏重居及其与被上诉人李典梅的共同委托代理人杨基楚到庭参加诉讼。被上诉人陈金亮经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
    原审判决查明，原告张其云于2000年与被告魏重居、李典梅口头协商，租住被告坐落在政和县城关西门环岛路33号房屋第五层。2O03年4月16日原、被告签订协议，约定被告将该层房屋折价520000元转让给原告，并于一整年后办理产权过户手续，原告于当日付清房款 52000元。2004年5月22日被告魏重居出具补充说明，因该房屋抵押在政和县城关农村信用社借款，同意延期办理房屋产权过户手续。2004年10月12日被告偿还了信用社的借款，取得房屋产权证等材料后，同第三人陈金亮签订了整幢房屋买卖合同，并收取了第三人购房款200000元。第三人在办理产权过户登记时，该房屋被法院诉讼保全。
    原审判决认为：原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示；且不违反法律、法规的相关规定，该房屋买卖合同合法成立。合同签订后原告已按约履行了付款义务，合同履行期满后，因该房屋已抵押借款，被告要求延期办理房屋产权过户登记手续，原告没有表示异议。现被告已返还了借款，取得了该房屋产权手续，具备了履行房屋买卖合同的条件，原告要求被告继续履行合同，办理房屋产权过户登记的请求理应支持。但是，原、被告未办理房屋产权过户登记前，原告享有的是债权，被告对该房产享有的是物权即所有权，被告对该房产仍有处分权。现被告与第三人签订整幢房屋的买卖合同，是对原告的故意违约，而第三人与被告签订房屋买卖合同的行为是善意的，其合同也有效成立。原、被告之间的买卖合同是局部买卖，而第三人与被告之间的买卖合同是整体买卖一，在处理两者利益冲突时，从利益衡量的角度看局部利益应让位于整体利益，分割出售可能影响其使用价值和交易价值，也不利于买受人统一行使管理权。这是对房屋作为不动产在交易中依法应当优先考虑和保护的价值所在。本案如果继续履行原、被告第五层的房屋买卖合同，必将导致被告与第三人出售整幢房屋的买卖合同无法全面履行，不利于买受人统一管理；从利益上看，舍大求小不合乎公平原则和利益衡量原则；同时被告对房屋整体买卖合同的违约，造成的损失也必将扩大，这也不符合因违约采取强制继续履行的救济措施，更为经济的原则。在优先权上，原告主张其原租住第五层，在购买时享有优先权；当此房作为整体出售时，原告在此房第五层享有的优先权，已不再是法律规定的同等条件下优先权，为此原告无权主张对该房屋在整体出售时的优先权。原告要求继续履行合同的请求不应支持。被告要求驳回原告诉讼请求、第三人要求被告继续履行合同的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百一十条第一款第（二）项的规定，判决：一、驳回原告张其云的诉讼请求；二、被告魏重居、李典梅与第三人陈金亮于2004年10月 12日签订的房屋买卖合同继续履行。
    宣判后，上诉人张其云不服判决，向本院提起上诉。
    上诉人张其云上诉称，一、一审判决“被告魏重居、李典梅与第三人陈金亮于2004年10月12日签订的房屋买卖合同继续履行”违反了民事诉讼“不告不理”的原则，属程序违法。二、一审判决认定“第三人与被告签订房屋买卖合同的行为是善意的”属认定事实错误。一审第三人在明知一审被告己经分别与上诉人张其云及梁桂荣（后撤诉）就诉争的房屋的第五层、第四层签订房屋买卖合同，再就整幢房屋签订买卖合同。一审把这种串通行为，认定为“善意”的行为，属认定事实错误。三、即使两份合同均有效，但一审判决履行后签订的合同，违反了“先取得标的物占有或者先办理登记手续优先”和“先行订立合同优先”的原则。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人魏重居、李典梅继续履行与上诉人签订的房屋买卖合同，办理房屋产权过户手续。
    被上诉人魏重居、李典梅答辩称，一、原审第三人陈金亮是无独立请求权第三人，不具备原告主体，即不要起诉也不须交纳诉讼费，只是对本案处理的结果不利方面进行抗辩。二、一审判决“房屋买卖合同局部利益让位于整体利益”合理、合法。三、被告与第三人签订的房屋买卖合同属于第三人善意取得的合同。四、上诉人对被上诉人所有的房屋出售不存在优先购买权资格。请求二审维持原判。
    被上诉人陈金亮未作答辩。
    经审理查明，庭审中，双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。上诉人张其云针对自己的上诉主张未提供新的证据。
    本院认为，上诉人张其云与被上诉人魏重居、李典梅及被上诉人魏重居、李典梅与被上诉人陈金亮先后订立的关于房屋第五层及整幢房屋的两份房屋买卖合同，均属合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，都应当认定为有效合同。现被上诉人魏重居、李典梅已将第五层房屋实际交付给上诉人张其云占有、使用，履行了与上诉人张其云房屋买卖合同的主要义务，而该合同没有解除或终止履行及退还标的物的理由，且被上诉人魏重居、李典梅应当继续履行合同。故上诉人张其云要求办理房屋过户手续的请求，理由成立，应予支持。由于被上诉人魏重居、李典梅将房屋第五层交付给了上诉人张其云，必然不能全面履行与被上诉人陈金亮签订的房屋买卖合同，被上诉人陈金亮可以另行向其主张违约责任。被上诉人陈金亮提出的诉讼主张和请求除有关第五层房屋之外，均与本案上诉人张其云与被告人魏重居、李典梅争议的诉讼标的无关，不属本案审理范围，应另行起诉。综上所述，一审适用法律不当，判决错误，应予改判。上诉人张其云的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
    一、撤销政和县人民法院（2004）政民初字第425号民事判决；
    二、被上诉人魏重居、李典梅应于本判决生效后一个月内将政和县城关西门环岛路33号房屋第五层产权变更登记给上诉人张其云；
    三、驳回原审第三人陈金亮的诉讼请求。
    本案一审案件受理费8600元，由被上诉人魏重居、李典梅负担。二审案件受理费8600元由被上诉人魏重居、李典梅及被上诉人陈金亮各负担4300元。
      本判决为终审判决。
                                                审  判  长   许 发 清
                                                代理审判员   林    峰
                                                代理审判员   郑    敏
   
                                                  二○○五年七月五日
                             
                                                书 记 员     林 卓 丽